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Cualquier propietario o institución puede aportar documentos para su revisión o solicitar una rectificacion en caso de datos inexactos.

La asociacion ya ha entregado sus propias alegaciones realizadas por EDUARDO MEDINA basándose en esta línea de actuación. Los archivos se almacenan con protocolos técnicos que aseguran confidencialidad y protección.

Este contenido resume documentación pública oficial sobre el Sector 4 Finca Terol. No constituye asesoramiento jurídico ni sustituye la consulta del expediente administrativo. Pulmón Verde no afirma hechos no documentados, no atribuye responsabilidades personales ni publica datos personales innecesarios; si se detecta un error factual, la plataforma revisará y actualizará el contenido

⏳ CRONOLOGÍA URBANÍSTICA Y ANÁLISIS JURÍDICO: SECTOR 4 DE FINCA TEROL (TIBI)

Para garantizar la máxima transparencia a todos los propietarios y vecinos, exponemos de forma objetiva la evolución administrativa del Sector 4 de Finca Terol. Toda la información aquí reflejada se fundamenta de forma estricta en documentos oficiales, dictámenes de órganos consultivos de la Generalitat Valenciana y normativa urbanística sectorial aplicable.

📅 LÍNEA DE TIEMPO DEL PROCEDIMIENTO

📌 Fase 1: Origen y Situación Inicial (1976 – 2002)

• 1976 | Aprobación del Plan Parcial Original: Se aprueba el Plan Parcial Finca Terol, cuyo ámbito abarcaba terrenos pertenecientes a los municipios de Tibi y Castalla. El desarrollo inicial de la zona arranca de forma precaria y sin la ejecución completa de las infraestructuras básicas y dotaciones públicas necesarias.

• 1983 | Divergencia Normativa: Con la entrada en vigor de las Normas Subsidiarias (NNSS) de Tibi, este ayuntamiento mantiene el suelo catalogado como Apto para Urbanizar. Por el contrario, el municipio de Castalla desclasifica la porción de terreno que le correspondía, devolviéndola formalmente a la condición de suelo no urbanizable/rústico.

• 06/05/2002 | Homologación Modificativa (LRAU): Se realiza la adaptación del plan a la legislación vigente de la época (LRAU). Este hito fragmenta Finca Terol en cuatro sectores diferenciados. Los sectores 1, 2 y 3 inician su ordenación, mientras que el Sector 4 (el de mayor consolidación de viviendas preexistentes) queda en una situación transitoria a la espera de un desarrollo pormenorizado y específico.

📌 Fase 2: Gestión Directa y Regularización (2008 – 2015)

• 2008 | Contratación del Equipo Redactor: El Ayuntamiento de Tibi opta por el sistema de Gestión Directa, asumiendo la condición de promotor de la urbanización en sustitución de las mercantiles privadas, y suscribe el contrato de asistencia técnica para la redacción de los planes del Sector 4.

• 11/02/2011 | Inicio del PAI y Exposición Pública: El Pleno Municipal somete a información pública la denominada Alternativa Técnica, que engloba de manera conjunta el Plan Parcial, el Proyecto de Urbanización y el Proyecto de Reparcelación Forzosa.

• 2013 | Extinción Contractual del Equipo Técnico: En este ejercicio se produce la extinción legal del contrato suscrito con los profesionales redactores del plan. La continuación de los trabajos técnicos con posterioridad a dicha extinción genera una situación de irregularidad administrativa que motivará el pronunciamiento de los órganos jurídicos superiores de la Generalitat.

• 01/10/2013 | Aprobación Provisional: El Ayuntamiento otorga su aprobación provisional al Plan Parcial y requiere la confección de un Texto Refundido encaminado a integrar y subsanar las distintas alegaciones sectoriales y vecinales estimadas.

📌 Fase 3: Tramitación Ambiental y Aprobación Definitiva (2016 – 2020)

• 2016 – 2018 | Informes Sectoriales: Se tramita la solicitud de informes preceptivos ante los diversos organismos autonómicos y estatales. La Confederación Hidrográfica del Júcar (CHJ) interviene emitiendo informes técnicos que condicionan la viabilidad del sector debido a los riesgos evidentes de inundabilidad identificados en la zona.

• 26/09/2019 | Declaración Ambiental (EAE): Se obtiene la Evaluación Ambiental Estratégica con carácter favorable, quedando expresamente supeditada a la protección efectiva del patrimonio etnológico e histórico del sector, en especial de la Casa del Terol y del Molino de Terol.

• 05/02/2020 | El Condicionante Crítico de la CHJ: La Confederación Hidrográfica del Júcar (CHJ) fija un condicionante de obligado cumplimiento: se exige un nuevo estudio hidrológico e hidráulico de máximo detalle antes de autorizar cualquier tipo de obra física, al objeto de asegurar de forma estricta la no incidencia sobre el régimen de corrientes y la seguridad ante avenidas.

• 14/07/2020 | Aprobación Definitiva del Plan Parcial: La Comisión Territorial de Urbanismo de Alicante concede la aprobación definitiva al Plan Parcial del Sector 4. Sin embargo, esta aprobación no es firme por sí misma, sino que se encuentra estrictamente supeditada y suspendida al cumplimiento real de los requisitos técnicos impuestos por la CHJ y por Patrimonio Cultural.

📌 Fase 4: Ejecución y Gestión Actual (2021 – 2026)

• 2021 – 2022 | Nueva Adjudicación Técnica: El consistorio adjudica a una nueva unión técnica (Ingemed - Sala Abogados) el encargo de actualizar y adaptar los proyectos de Urbanización y Reparcelación Forzosa a la normativa sectorial y ambiental consolidada tras la resolución del año 2020.

• Actualidad (2026) | Exposición Pública de la Reparcelación Forzosa: Se procede a la publicación oficial y a la notificación a los propietarios del Proyecto de Reparcelación Forzosa. Esta fase incluye:

  1. La determinación detallada de las cuotas de urbanización provisionales imputadas a cada parcela (Cuenta de Liquidación Provisional - CLP).

  2. El reparto del suelo y la asignación de las nuevas parcelas resultantes.

  3. El inicio del preceptivo periodo legal de información pública y alegaciones vecinales.

⚠️ NOTA INFORMATIVA CRÍTICA: Nos encontramos en la fase más determinante de todo el proceso. Es en este preciso instante donde se cuantifican los desembolsos económicos que la administración pretende girar sobre el patrimonio de cada propietario de Finca Terol.

⚖️ ANÁLISIS TÉCNICO DE VULNERABILIDADES JURÍDICAS

Basándonos en la documentación oficial analizada por la asesoría jurídica de esta plataforma, se identifican sólidos fundamentos de impugnación administrativa y judicial sobre el proyecto actual:

1. Desproporcionalidad y Sostenibilidad Económica (CLP)

• Rasgos de Confiscatoriedad: Los importes económicos reflejados en las notificaciones actuales de la Cuenta de Liquidación Provisional —que oscilan por norma general entre los 40.000 € y los 80.000 € por propiedad, llegando a superar los 500.000 € en casos de grandes tenedores, muestran indicios claros de vulnerar el principio de capacidad económica y equidad.

• Justificación de la "Ruina Económica": El artículo 117 de la TRLOTUP consagra el principio de sostenibilidad y reparto equitativo. No obstante, la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo determina que el impacto desproporcionado de las cargas urbanísticas (causa de ruina o quiebra económica familiar) debe acreditarse y fundamentarse mediante estudios económicos individualizados caso por caso. Exigimos una auditoría detallada de los sobrecostes derivados de la prolongada parálisis administrativa de este consistorio.

2. Defectos en la Valoración de Indemnizaciones y Derechos Preexistentes

• Aplicación del Valor de Sustitución: La normativa urbanística valenciana e hispana establece con total claridad que las edificaciones y construcciones consolidadas (muchas de ellas anteriores a 1983) deben ser indemnizadas tomando como referencia el valor de sustitución o reposición real en el mercado. La fijación de indemnizaciones basadas de forma estricta en valores catastrales desactualizados o depreciados constituye un vicio técnico impugnable en vía administrativa.

• El Caso del Molino de Terol y la Parcela nC-13: Este representa uno de los motivos de nulidad más rotundos del expediente. El Estudio de Inundabilidad determinó de forma obligatoria la reclasificación de parcelas urbanas privadas (vistas en las parcelas nC-13 y nC-8 situadas en el área del Molino) a zonas verdes públicas no computables debido al riesgo hidráulico. El hecho de privar a los propietarios de su aprovechamiento lucrativo legítimo sin articular una compensación económica equivalente (mediante justiprecio o transferencia de aprovechamientos urbanísticos) altera de forma radical el principio constitucional de la justa distribución de beneficios y cargas.

3. Fundamentos de Nulidad Radical por Defectos en la Contratación (Punto Clave)

• La Extinción Oficial del Contrato: Conforme consta de forma fehaciente en el Dictamen 242/2021 del Consell Jurídic Consultiu (CJC) de la Comunitat Valenciana, el contrato de consultoría para la redacción de los instrumentos técnicos del Sector 4 expiró de pleno derecho en abril del año 2013.

• Actuaciones Fuera de Cobertura Contractual: A pesar del agotamiento definitivo del vínculo contractual, el equipo técnico continuó redactando documentos esenciales de ordenación del sector en años posteriores bajo figuras contrarias a la Ley de Contratos del Sector Público. Por tanto, existen sólidos fundamentos de nulidad radical por falta de capacidad, legitimación y competencia de dicho equipo técnico para elaborar los documentos refundidos que sirven de base al proyecto actual, al haber actuado sin un contrato administrativo válido en vigor.

4. Irregularidades en el Procedimiento Administrativo y Registral

• Caducidad de las Certificaciones Registrales: Es un hecho normativo constatable que el expediente administrativo de la reparcelación se ha tramitado utilizando de referencia las certificaciones de dominio y cargas obtenidas en el ejercicio 2020. Al contar dicha documentación registral con una antigüedad muy superior al año legalmente permitido, los registradores de la propiedad se encuentran facultados para denegar la inscripción del Proyecto de Reparcelación Forzosa. Dicha circunstancia paralizaría por completo el instrumento de gestión en su fase final de tramitación.

• Indefensión Procesal en las Notificaciones: Se constata la desactualización de los datos de titularidad, lo que ha provocado la ausencia flagrante de notificaciones individualizadas a herederos y legítimos propietarios actuales de parcelas cuyos titulares originales fallecieron con posterioridad a 2020. Dicha omisión genera una vulneración directa del derecho constitucional a la no indefensión (Artículo 24 de la Constitución Española).

5. Incumplimiento de Condicionantes Sectoriales Suspensivos (CHJ)

• Supeditación Legal: La validez jurídica del Proyecto de Reparcelación está supeditada de forma estricta a la obtención previa y favorable de las autorizaciones e informes definitivos de los organismos de cuenca.

• El Riesgo de Nulidad Procedimental: Si el Ayuntamiento de Tibi ha elevado a fase de exposición pública el Proyecto de Reparcelación y el reparto de costes sin haber obtenido con carácter previo el visto bueno definitivo e incondicionado de la Confederación Hidrográfica del Júcar (CHJ) respecto al nuevo estudio hidrológico e hidráulico exigido en 2020, el procedimiento incurre en un vicio de nulidad sustancial. Desde un punto de vista técnico-jurídico, no resulta viable tramitar y liquidar económicamente entre los propietarios las cargas de un proyecto de urbanización cuya viabilidad física y constructiva en zona de flujo preferente e inundable aún no cuenta con la autorización legal definitiva del organismo regulador.

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